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关于青岛楼市2021年各区域总结和2022年看点
2022-01-08 09:55:42 来源：网络
2021已经过去，迎来的是2022年。下面，小编带着大家回顾一下青岛2021年楼市情况以及2022年的看点。
去年的楼市，开局很妖，从正月初九就开始火爆，各个售楼处挤满了人，大家对房子的热情在严冬就被点燃，城阳某盘，一个周末两天就卖了64套，购房者都有点等不及了的感觉。反映在签约上，就是三月的量就起来了，一直火到七月，连续五个月14000套左右。
但是七月之后颓势尽显，连续五个月在10000套左右，走出了一个明显的先扬后抑的大趋势，靠着上半年的底子，全年总成交依然超过14万套、1600万平、2400亿，和2020年基本持平，还略有增长。今年的整体市场，不可能有去年上半年这样的业绩了，更多的是去年下半年的业绩，所以，持续了六年的2400亿销售总量，大概率是要告别青岛了，总量是要萎缩了。对比以下2020年到2021年的各个区域的基本趋势，非常明显，就是近郊萎缩，市区和远郊区业绩放大了。
市内四个区，除了比较特殊的李沧业绩稍微缩小之外，都是扩大了不小，四区总去化突破700亿，占了大青岛总盘子的三成，而2020年不足两成五。尤其是崂山区全面开花，总销售业绩从不到200亿一举突破300亿，可谓增长最快。反映在排行榜上极为明显，就是前六名里五个豪宅盘都在榜上，形成了巨大支撑，而崂山已经形成了全面豪宅化的特征，如今开启的张村河大拆迁又巩固了这个局面。崂山豪宅的领头羊局面在今年应该还会维持，但是总的速度应该没这么快了。也就是说，2021是青岛豪宅的顶峰，过了巅峰，就没这么大规模了，起码千万级以上的豪宅卖不了600多套了。而北部的城阳加高新区，由2020年的520亿，降到了去年的420亿，整整缩水百亿。
分析起来，两大原因，城阳区共有产权政策在数次加码之后，遭遇到了补贴资金枯竭，支撑作用大大降低。高新区房源不足，供应有限，剩余别墅去化慢，学校也坎坷，去化也是放缓。随着共有产权的名存实亡，今年的城阳楼市总体业绩也不是很乐观，再也不会有之前两年每年20000套的业绩了，很多盘的价格还得灵活处置。高新区总体上相对从容，毕竟项目少。西海岸也是缩水百亿，总销售额从前年的750亿，降低到了650亿。
尤其是对胶南楼市形成更大的压力，最要命的是，土地供应还在源源不断而来，尽管外来客户比较多，但是对渠道的依赖已经到了无以复加的程度。一方面，更多项目入市;一方面，销售总盘子在缩小。在外来客户减少和跑量盘放慢的局面下，价格战就只能是一轮又一轮了。这不仅局限于胶南，黄岛北部的辛安等，也不能幸免。
即墨、胶州、平度、莱西四个远郊区的楼市，虽然内卷化比较严重，但是业绩竟然都是增长的。而且即墨和莱西都是大幅度增长，这就很值得探讨一下了。即墨和胶州，去年都是卖了大约20000套，但是即墨的价格线基本维持住了，城西众多楼盘价格灵活的局面下去化明显，所以总销售增长了近百亿，可谓惊人。当然，蓝谷还是比较难的，年初和一位营销总探讨时就说过，只能结硬寨，打死仗了。而胶州的量虽然大，实际上是典型的以价换量。换句话说，八月之后的胶州，实际上价格线已经崩盘了。这个其实早在预料之中——过去两年，一直在提醒，去胶州买房，一定要看完三十个盘。就是委婉的告诉你，迟早要崩盘的。这不，伴随着机场就来了。因为价格低了，所以总销售没增加多少，但实际上也卖了不少房子。随着胶州土地出让的大大减缓，市场在今年会缓和一些，但是总体上，还要靠低价来吸引客户。很多企业其实已经卸掉了价格的担子，压力不大了，反正没有利润了，赶紧卖完走人，就是解放了。
平度和莱西也很有意思，对比也是差距越来越小。因为平度去年几乎持平，而莱西业绩迅速放大。平度总体上保持住了80亿的总盘子，但是上市数量越来越大，各个盘的压力也越来越大，今年搞不好会有企业扛不住，把价格线放一放。而莱西总销售额增长四成，价格总体平稳，是比较健康的一种运作状态。今年的关键是，维持住这样的局面和规模。所以，总结下来，会发现，2021年的青岛楼市，因为各种原因，市区和远郊区放大，近郊区缩水，让各个区域更加平衡。而今年的楼市，怕是总体上要缩小一下了，这当然会给各个区域都增加压力，行业拐点到来，总要有所体现的。
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